相關(guān)政策：開平市人民政府關(guān)于印發(fā)開平市“三舊”改造實施意見的通知

一、出臺背景

為加快推進“三舊”改造工作，自2016年以來，廣東省人民政府、原廣東省國土資源廳先后出臺了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號）、《關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)〔2018〕3 號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）等一系列“三舊”改造政策文件。新的政策文件在規(guī)劃管理制度、公益性用地落實、審批職權(quán)調(diào)整、超標“三地”處理、地價計收及供地方式、整體成片連片改造、拆遷“釘子戶”問題等方面都提出了新的內(nèi)容與規(guī)范管理要求。而我市市府辦自2010年印發(fā)《開平市“三舊”改造實施意見（試行）》（開府〔2010〕7號）（下文簡稱“原實施意見”）至今，近十二年間“三舊”改造政策基本處于停滯階段，現(xiàn)行的《實施意見》與省最新政策內(nèi)容已明顯脫節(jié)。因此，亟需對現(xiàn)行《實施意見》內(nèi)容進行修訂與細化，以便充分釋放最新“三舊”改造政策紅利，推進我市“三舊”工作開展實施。

二、起草依據(jù)及過程

（一）起草依據(jù)

《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第189號）、《廣東省關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號）、《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第93號）、《江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法》（江府〔2021〕13號）、《開平市“三舊”改造實施意見（試行）》（開府〔2010〕7號）。

（二）起草過程

通過征求意見、網(wǎng)上公示、組織聽證、局黨組會議審定、市司法局審查、市常務(wù)會討論等程序，我局對《實施意見》進行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報批。

三、政策框架內(nèi)容

《實施意見》共十章節(jié)（含附則），42條款，具體內(nèi)容如下：

第一章總則包括五條條款內(nèi)容。本章主要明確了《實施意見》的制定依據(jù)及原則、“三舊”改造概念及適用范圍、“三舊”組織架構(gòu)與部門職責(zé)、“三舊”改造項目分類等內(nèi)容。

第二章標圖入庫包括兩條條款內(nèi)容。本章主要明確了標圖入庫應(yīng)滿足的相關(guān)規(guī)定及標圖入庫動態(tài)管理等內(nèi)容。

第三章規(guī)劃管控包括六條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”改造項目規(guī)劃體系、“三舊”改造專項規(guī)劃和年度實施計劃的編制與審批、項目預(yù)申請的條件流程、改造方案的編制與審批、公益性用地移交標準與程序等內(nèi)容。

第四章分類實施改造包括三條條款內(nèi)容。本章主要明確了舊城、舊村、舊廠的改造模式與改造流程等內(nèi)容。

第五章用地處理包括三條條款內(nèi)容。本章主要對開平的用地審批進行調(diào)整完善，包括集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)，國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)，三地及其他用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)，違法用地處理與處罰標準，供地方式等內(nèi)容。

第六章地價計收與分配包括四條條款內(nèi)容。本章主要是明確了舊城、舊村、舊廠三大改造類型不同供地方式的土地出讓價計收標準和收益補償標準。

第七章鼓勵扶持措施包括九條條款內(nèi)容。本章主要是在省市政策文件的基礎(chǔ)上，從鼓勵土地成片連片開發(fā)、簡化規(guī)劃調(diào)整程序、鼓勵實施微改造、支持優(yōu)先審批、加大經(jīng)費保障、稅費優(yōu)惠、金融扶持、歷史文化保護、行政司法保障等多方面，制定了多樣化的鼓勵扶持措施。

第八章項目監(jiān)管包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”改造項目監(jiān)管協(xié)議、“三舊”改造項目退出機制、“三舊”改造資金監(jiān)管制度以及實行信息全流程公開等內(nèi)容。

第九章法律責(zé)任包括兩條條款內(nèi)容。本章主要明確了改造主體、“三舊”管理部門及其工作人員的法律責(zé)任等內(nèi)容。

第十章附則包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了《實施意見》的用語含義、與其他政策的銜接過渡、實施期限、解釋責(zé)任等內(nèi)容。

相比原《實施意見》，本《實施意見》內(nèi)容存在以下九大變化：

一是標圖入庫規(guī)定更加明確；二是“三舊”改造管理流程體系更加規(guī)范；三是“三舊”改造規(guī)劃管控體系更加完善；四是公益性用地落實更有保障；五是舊城、舊村、舊廠改造流程更加具體；六是歷史用地手續(xù)處理措施更加優(yōu)化；七是地價計收標準更加優(yōu)惠、收益分配更加合理；八是“三舊”改造批后監(jiān)管機制更加健全；九是“三舊”改造支持措施更加全面。

四、重點內(nèi)容解讀

一是建立職能架構(gòu)，明確部門職責(zé)分工。為了更好地統(tǒng)籌推進全市“三舊”改造工作，保障“三舊”改造工作順利開展，《實施意見》提出成立由市長任組長的“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，同時明確市自然資源部門、市發(fā)展和改革部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市科工商務(wù)部門、市財政部門、市稅務(wù)部門、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、市文化廣電旅游體育部門、市城市管理綜合執(zhí)法部門、市司法行政部門、各鎮(zhèn)（街）政府等部門的“三舊”改造工作職責(zé)。

二是規(guī)范“三舊”改造常態(tài)化全流程管理。為加強常態(tài)化管控以及項目實施監(jiān)管，增加“項目預(yù)申請”、“實施監(jiān)管”兩個環(huán)節(jié)，確定“標圖建庫——年度實施計劃——項目預(yù)申請——改造方案——實施監(jiān)管”五層管理流程體系，使“三舊”改造流程更加規(guī)范。

三是明確項目申請的改造面積要求。為保障“三舊”改造用地的完整性及成片連片，避免改造地塊過于零碎，明確提出預(yù)申請的項目改造面積原則上不得低于10畝。若項目面積小于10畝但確需實施改造的，則由市人民政府按照“一事一議”原則進行充分論證后研究確定。

四是完善規(guī)劃體系，簡化規(guī)劃調(diào)整程序。為確保舊改項目能在規(guī)劃指引下有序?qū)嵤?，突出?guī)劃引領(lǐng)作用，補充并明確對于涉及國土空間詳細規(guī)劃（控規(guī)）未覆蓋或者調(diào)整的項目，需開展控規(guī)編制或調(diào)整論證后，才可按控規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件繼續(xù)推進“三舊”改造項目的程序。其中，對于改造后為工業(yè)用途的“改工”項目，確需調(diào)整規(guī)劃指標，可以通過規(guī)劃條件論證出具規(guī)劃設(shè)計條件，無需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。

五是優(yōu)先保障公益性用地供給，促進城市形象提升。對涉及將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用地的自行改造項目應(yīng)將不低于該項目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項目建設(shè)。對公益性用地移交不足的，可補繳與應(yīng)當移交用地等價的土地價款，或通過按比例折抵無償移交公益性項目建筑面積；對于超出情況的，由政府有償收回或用于與“工改居”項目聯(lián)動改造。

六是明晰三類舊改項目的實施路徑，分類推進“三舊”改造。分別明確舊城、舊村、舊廠項目的改造模式，包括政府主導(dǎo)、自行改造、合作改造；分別明確舊城、舊村、舊廠項目的具體改造流程，包括項目前期準備階段、方案編制階段、方案審批階段、批后實施階段四大階段的具體內(nèi)容與要求。其中，土壤污染調(diào)查環(huán)節(jié)調(diào)整前置到前期準備階段的標圖建庫環(huán)節(jié)同步開展，避免項目開展到后期因土壤環(huán)境調(diào)查結(jié)果不達標而擱置的情況；明確規(guī)定改造后涉及住宅功能且以協(xié)議出讓方式供地的改造項目，項目原權(quán)利人需按相關(guān)要求聯(lián)動完成相應(yīng)規(guī)模的“工改工”、“工改公”或者“工改農(nóng)”，因客觀原因無法實施聯(lián)動改造的，允許原土地權(quán)屬人繳納貨幣抵扣款。

七是歷史用地手續(xù)處理措施更加優(yōu)化。依據(jù)《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》，明確規(guī)范各類用地報批手續(xù)。同時，對于違法用地的處理，明確了違法用地處理的時間范圍界定及罰款標準。

八是調(diào)整土地增值收益分配機制，使地價計收與補償更加合理。明確不同改造類型的地價收益分配比例。其中，對于“工改工”項目類型，采用協(xié)議出讓的，工業(yè)用地提高容積率，不改變用途且不延長使用年限的，不需補繳地價；采用公開出讓的，按公開市場交價計提相關(guān)費用后全額補償給原權(quán)利人（含村集體），加大對“工改工”的支持力度。

九是制定多樣化的鼓勵扶持措施，充分釋放政策紅利。在省市政策文件的基礎(chǔ)上，從鼓勵土地成片連片開發(fā)、簡化規(guī)劃調(diào)整程序、鼓勵實施微改造、支持優(yōu)先審批、加大經(jīng)費保障、稅費優(yōu)惠、金融扶持、歷史文化保護、行政司法保障等多方面，架構(gòu)更全面的鼓勵扶持措施體系，充分釋放政策紅利。其中成片連片開發(fā)措施就包括允許通過房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到單一主體實施改造、國有和集體土地打包出讓統(tǒng)一改造、土地調(diào)整置換、“工改工”項目土地混合開發(fā)等多種手段。

十是強化行政司法保障，解決拆遷“釘子戶”難題。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準的全面改造項目，原權(quán)利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達成一致意見，原權(quán)利主體可通過申請政府裁決以及強制執(zhí)行等手段要求限期搬遷。

十一是健全“三舊”改造批后監(jiān)管機制。為加強“三舊”改造事中事后監(jiān)管，健全監(jiān)管機制，《實施意見》明確了“三舊”改造的項目監(jiān)管協(xié)議與退出機制。除由政府組織實施的改造項目外，其他項目均應(yīng)在項目改造方案報市人民政府批準后，由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與項目實施主體簽訂實施監(jiān)管協(xié)議。對未按時限及協(xié)議要求實施改造的，則依法依規(guī)追究相應(yīng)責(zé)任。

聯(lián)系人：潘志萍       聯(lián)系電話：2257701