【政策文件】自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知

自然資發(fā)〔2023〕29號

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設兵團自然資源局，各銀保監(jiān)局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行：

為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，落實黨中央、國務院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。現(xiàn)通知如下：

　一、以點帶面，積極做好“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據(jù)《自然資源部關于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號），不動產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產(chǎn)的約定，或者《中華人民共和國民法典》實施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應當由當事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎上，根據(jù)當?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。

二、因地制宜，確定“帶押過戶”模式

地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產(chǎn)登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產(chǎn)登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產(chǎn)登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

三、深化協(xié)同，提升便利化服務水平

各級不動產(chǎn)登記機構、銀行保險監(jiān)督管理機構及銀行業(yè)金融機構要加強業(yè)務協(xié)同，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料， 努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構和銀行保險監(jiān)督管理機構“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。

不動產(chǎn)登記機構要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構延伸登記服務端口，實現(xiàn)預告登記、轉移登記、抵押登記等業(yè)務合并辦理，支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。要通過系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核，實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進度、自動反饋業(yè)務信息，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行業(yè)金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業(yè)務流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務指南，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放款、還款結算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉模式，明確資金劃轉依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

四、加強組織，防范各類業(yè)務風險

各級自然資源主管部門、銀行保險監(jiān)督管理機構要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，加強組織領導，深化部門協(xié)同，壓實工作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協(xié)調機制，加強業(yè)務指導和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應急預案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風險提示、業(yè)務預警等方式切實防范風險。要細化業(yè)務流程，加強業(yè)務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務。工作中遇到的重大問題，請及時報自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。

自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

                                                                                                                                                                                                                        2023年3月3日